LTV(주택담보비율) 80%까지 확대? LTV는 뭐고 집값은 어떻게 될까?

생애최초 주택구입자 LTV 90% 적용을 공약한 이재명 대선후보

 

 

20대 대선에서 이재명, 윤석열 두 후보 모두 강력하게 강조한 부동산 정책 중 하나가 LTV 완화입니다. 이재명 후보는 최대 90%까지, 윤석열 후보는 80%까지 완화할 것을 공약했습니다. LTV(주택담보비율)는 한마디로 주택가격 대비 대출 가능 한도입니다. 만약 10억원인 주택의 LTV가 40%라면, 이 주택을 구입할 때 대출은 40%인 4억원까지 가능합니다. LTV는 아파트 실수요자들의 자금 계획에 직결되는 매우 중요한 기준입니다.

 

 

 

 

현재 LTV는 지역마다 다르며, 정부가 시행하는 보금자리론 같은 상품은 또 달라서 지역별로 보면 매우 복잡합니다. 특히 수도권을 중심으로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 같이 특정 지역을 지정하여 LTV를 제한하고 있습니다. 조정대상지역은 LTV가 60%가 적용되며, 투기지역 및 투기과열지구는 LTV 40%가 적용됩니다.

 

서울 전역, 경기 과천시, 경기 성남시 분당구, 경기 광명시, 경기 안양시, 구리시, 용인시 수지구 및 기흥구 등등 웬만한 수도권 지역은 투기과열지구로 LTV 40% 제한을 받는다고 보셔도 됩니다.

 

참고로 한국주택금융공사에서 시행하는 서민 대출인 보금자리론은 LTV가 최대 70%까지도 적용 가능하며, 저금리에 체증식 상환까지 가능한 대박 주택담보대출입니다. 저 역시도 이용하고 있구요, 자세한 내용은 아래 포스팅 참고 부탁드립니다.

무주택자 최후의 희망 보금자리론(정부 주택담보대출) 알아보기

 

 

 

일반적으로 LTV가 완화되면 주택매수세가 강화되어 집값의 상승 요인이라 할 수 있습니다. 대부분의 사람들이 더 좋은 집으로 이사가고 싶어하는데, LTV가 완화되면 더 많은 대출을 이용해서 집값이 더 비싼 상급지로 이동할 가능성이 높아지기 때문입니다.

 

하지만 미국과 유럽 주요국가들이 LTV를 80% 이상 적용하는 경우도 많아, 현재 수도권 대부분의 지역에 적용되는 LTV 40%는 너무 과도하다는 의견도 있습니다. 서울 평균 주택 매매가격이 12억원에 달한 현 상황에 LTV 40%를 적용해봐야 최소 수억원 이상의 현금이 없다면, 미국처럼 젊을 때 주택을 대출로 매수하여 평생 갚아나가는 것이 불가능하기 때문입니다.

 

일본의 사례를 들어 집값거품을 경계하시는 분들도 많은데요, 버블경제 시절 일본은 LTV가 110%에 달하는 기형적인 제도가 운영되어 단순 비교는 어렵습니다.

 

 

 

윤석열 당선인의 청년 부동산 정책

 

 

하지만 현재 가계부채가 심각한 수준인 것이 사실이므로 부동산안정, 서민의 내집마련, 가계부채 관리 이 모든 것들을 두루 고려하는 신중한 부동산 정책 추진이 필요합니다.

 

윤석열 후보의 당선에 따라 부동산 공약에 대한 관심도 높으며, 각종 집값과 부동산 예측도 쏟아지고 있습니다. 자본주의 시대에 자산의 가치가 장기적으로 우상향 하는 것은 어쩔 수 없는 흐름이지만, 서민의 삶에 충격이 없도록 급격한 변화가 아닌, 완만한 변화가 진행되기를 기대해봅니다.