장위4구역 장위 자이 레디언트 청약. 장위동 학군 분석부터 청약 정보 총정리

지방은 물론이고 수도권인 인덕원, 서울 중심부인 잠실까지 전국적인 부동산 폭락장 속에 많은 관심을 모으고 있는 청약이 있습니다. 바로 장위4구역 재개발, ‘장위 자이 레디언트’인데요. 평균 평당 분양가가 2,834만원일 것으로 예상됩니다.

 

최근 서울 성북구의 신축 아파트들도 미계약이 많았는데요. 장위 자이 레디언트의 흥행여부를 두고도 갑론을박이 이어지고 있습니다. 확실한 것은 이번 청약 결과가 향후 부동산 청약 심리에 상당한 영향을 줄 것이라는 겁니다. 서울 1군 브랜드 대단지 아파트마저 미분양이나 미계약이 나온다면, 나머지 청약은 안봐도 뻔하다는 거죠.

 

그래도 청약공고를 기다리며 청약 여부를 고민하고 자금계획도 세워보시는 분들이 많을텐데요. 개인적으로도 관심있는 단지인 장위 자이 레디언트의 입지, 평형, 분양가, 필요자금 계산, 주변 시세, 호재, ‘썩품아’ 얘기가 왜 나왔는지 등 이슈까지 총정리해서 소개해드리겠습니다.

 

장위 자이 레디언트 스펙

장위 자이 레디언트 조감도

건설사: GS건설

세대수: 2,840

주차대수: 1.375대 1

평형: 49, 59, 72, 84, 94, 97 (23~40평형)

분양(청약)예정일: 2022년 11월

입주예정일: 2025년 5월

 

장위 자이 레디언트 교통, 일자리

장위 자이 레디언트는 서울 성북구 장위동, 지하철 6호선 돌곶이역 초역세권입니다. 대부분의 동에서 돌곶이역까지 도보 5분 이내로 도달 가능합니다. 주변에 일자리가 없는 베드타운이지만, 주요 일자리 지구까지 지하철로 소요시간이 대략 강남구청역 33분, 삼성역 45분, 강남역 51분, 여의도역 41분, 을지로3가역 24분, 성수역 29분 등 양호한 편입니다.

 

장위 재개발지역 일대 수많은 아파트가 들어서지만 눈에 띄는 도로 교통 개선은 별로 없는 편입니다. 강남 같은 곳으로 가려면 엄청나게 막힐겁니다. 바로 앞 북부간선도로도 상습 정체구간이구요. 장위 자이 레디언트가 강남까지 지하철로는 갈만하지만, 물리적인 거리가 멀고 도로교통은 좋은 편이라고 보기 어렵습니다.

 

장위 자이 레디언트 학군

장위 자이 레디언트 및 장위동 일대 학군은 상대적으로 좋지 못한 것으로 알려져 있습니다. 그러나 다른 대규모 재개발, 뉴타운 지구와 마찬가지로 신축아파트에 고소득자들이 대거 입주하며 미래에 개선될 것이라는 기대는 할 수 있습니다. 특히 남대문중학교 바로 근처에 온통 신축아파트가 들어설 예정입니다.

 

초등학교가 석관초로 배정되는데, 거리는 가까운 편이지만 큰 도로를 하나 건너야 합니다. 다만, 도보 10분 이내 거리에 사립초등학교인 광운초등학교가 있습니다. 많은분들이 광운초를 노릴 것 같네요.

 

남대문중학교 학력 수준 (자료: 아실)

중학교는 역시 도보 10분 이내 거리에 남대문중학교가 있는데요, 학업성취도 56%로 서울 평균 78%, 성북구 평균 76.3%보다 매우 낮은 수준입니다. 특목고 진학률은 0.75%입니다. 현재 중학교 학군은 굉장히 안좋은 수준으로 보입니다.

 

석관고 학력 수준 (자료: 아실)

고등학교는 가장 가까운 학교 기준으로 석관고가 있는데 학업성취도 58.7%로 역시 서울 및 성북구 평균보다 현저히 낮습니다. 대학진학률은 37%입니다.

 

다만, 학업성취도 자료가 2017년 기준이다 보니, 인근에 이미 신축아파트가 많이 들어선 지금은 좀 나아지지 않았을까 하는 기대도 됩니다.

 

인근에 유명 학원가는 없으며, 현실적으로 중계동 학원가를 이용해야 할텐데, 가깝다고 보기는 어렵습니다. 유명 학원가는 소위 라이딩도 쉽지 않습니다. 많은 차량들이 몰려 난리가 나기 때문인데요. 동북선이 들어오더라도 동북선 정류장까지 거리가 꽤 됩니다.

 

장위 자이 레디언트 평면

장위 자이 레디언트 평면도는 아직 정식 공개되지는 않았는데요. 소형인 49타입은 논외로 하고, 97타입만 4베이고 나머지는 3베이라 아쉽습니다. 개인적으로 59타입 25평형까진 방크기 문제로 3베이도 괜찮으나, 84타입 34평형부터는 4베이가 낫지 않나 싶습니다. 전체적으로 평면도는 최신축 아파트라는 점을 감안하면 아쉽습니다.

• 49타입 23평형: 방2/화1
• 59타입 25평형: 방3/화2
• 72타입 30평형: 방3/화2
• 84타입 34평형: 방3/화2
• 94타입 38평형: 방3/화2 테라스형
• 97타입 40평형: 방4/화2

 

같은 평형에도 다양한 평면도가 있는데요, 다른 아파트와 동일하게 대체로 A타입이 좋아보입니다. 84타입 이상은 분양가 9억원 이상으로 중도금 대출이 나오지 않기 때문에 59와 72타입이 가장 인기가 많을 것으로 예상됩니다.

 

장위 자이 레디언트 분양가, 필요자금 계산

분양 공고가 나오더라도 정확한 필요자금 계산은 쉽지 않습니다. 다만, 분양가 2,834만원을 기준으로 나름대로 최대한 보수적으로 작성해봤으니 참고만 부탁드립니다. 미국 기준금리는 2023년 초반까지는 상승기조를 유지할 예정이며, 금리가 최고점을 찍더라도 곧바로 다시 인하될 가능성은 매우 낮습니다. 현재보다도 더 금리가 높아진 상황을 기준으로 중도금 대출 이자를 계산하는 편이 안전할 것으로 예상됩니다.

 

장위 자이 레디언트 59타입(25평형) 필요자금 예상

장위 자이 레디언트 72타입(30평형) 필요자금 예상

장위 자이 레디언트 84타입(34평형) 필요자금 예상

중도금 대출 이자율 6%, 대출기간은 2023년 2월 1일부터 2025년 5월 31일을 기준으로 계산해봤습니다. 대략 59타입 4억 8,472만원, 72타입 5억 9,008만원, 84타입 10억 227만원이 예상됩니다. 59타입과 72타입은 중도금대출을 받았다고 가정하여 중도금대출금액을 감한 금액이며, 84타입은 중도금대출이 불가하여 중도금대출을 가정하지 않은 금액입니다.

요즘 신축 아파트는 확장비가 상당히 비싸서 수천만원씩 들어가는 경우도 많은데요. 장위 자이 레디언트는 발코니 확장비가 무료인 것으로 알려져 있어 제외했습니다. 시스템 에어컨은 사실상 요즘 필수이기 때문에 대략적인 예상금액을 잡았습니다. 참고로, 입주 옵션으로 설치한 시스템에어컨은 부가세를 제외한 금액에 대해서도 취득세를 납부해야 합니다.

 

여기에 각종 가구, 가전, 이사, 인테리어 등의 비용도 계산해보셔야 합니다. 등기비용도 있는데 아파트마다 다릅니다. 저는 신축아파트 입주 후 80만원 정도를 납부한 경험이 있습니다. 보통 입주 후 최소 수개월은 지나야 납부하기 때문에, 이런 비용이 있다는 정도만 알고 계시면 좋습니다.

 

59타입 중도금대출 2억 8,400만원에 이자율 6%, 대출기간 30년, 원리금균등상환을 가정하면 매월 납부금액이 대략 169만원입니다. 72타입 중도금대출 3억 4,008만원을 동일한 조건으로 계산하면 매월 원리금 상환 금액이 대략 203만원입니다.

 

매월 169만원 또는 203만원은 상당히 큰 금액이므로, 입주 시까지 자금계획 뿐만 아니라, 입주 후 상환계획도 잘 계산해보셔야 합니다. 물론 이 금액은 이자율 6%라는 막연한 수치가 기준이며, 향후 이자율에 따라 변동될 수 있습니다. 분양가가 6억원을 초과하므로 보금자리론 이용은 불가하지만, 적격대출은 가능할 것으로 보입니다.

 

장위 자이 레디언트 시세 비교

장위 4구역 자이 레디언트는 시세를 비교할만한 아파트가 마땅치 않은데다, 부동산 하락장이 시작된지 그리 오래되지 않아 시세 파악이 참 어렵습니다. 최대한 시세 파악을 위해 인근 아파트를 모아봤습니다. 인근 신축 아파트인 꿈의숲아이파크는 너무 오랜기간 실거래가 없어 제외했습니다.

 

개인적으로 장위동 일대 신축 중에서는 장위4구역 자이 레디언트가 가장 입지면에서 낫다고 봅니다. 중전철인 지하철 6호선 초역세권이고, 2025년 기준으로는 최신축이기 때문입니다. 동북선은 실제로 이용해봐야겠지만, 경전철이라 아무래도 중전철보다 파급력은 낮을 것으로 예상됩니다.

 

장위 자이 레디언트 주차대수는 세대당 1.375대로 래미안 장위 포레카운티 1.15, 래미안 장위 퍼스트하이 1.21, 꿈의숲 아이파크 1.2, 래미안 석관 1.17대 등과 비교하면 압도적으로 좋습니다.

 

다만, 전체적인 입지상 아주 큰 차이는 없어보입니다. 동북선도 노선 자체는 매우 좋고, 특히 중계동 학원가를 이용할때는 큰 도움이 될겁니다. 래미안 장위 포레카운티는 초중품아 아파트이기도 하고, 각각 특장점이 약간씩 있습니다.

 

장위 자이 레디언트 ‘썩품아’ 논란

장위 자이 레디언트 내부에 존치되는 삼익아파트 현황

반드시 알고 넘어가셔야 할 정보입니다. 장위 자이 레디언트 내부에 이미 완공된 삼익아파트가 그대로 남아있습니다. 신축아파트 단지 내에 구축아파트가 그대로 있다 보니 소위 ‘썩품아(썩은걸 품은 아파트)’라는 비아냥까지 나왔는데요.

 

장위 4구역 재개발이 논의되던 당시 삼익아파트는 완전 신축아파트였기 때문에, 당연히 재개발계획에 포함될 수 없었다고 합니다. 어쩔 수 없이 제외하고 재개발 사업이 진행되었다고 하는데요. 삼익아파트 주민분들은 주변이 온통 공사판이라 상당히 힘든 세월을 보내실 것 같습니다.

 

아파트 단지 내에 다른 아파트가 있다는 점은 상당히 아쉽지만, 개인적인 추측으로는 삼익아파트가 도색과 공사를 통해 장위 자이 레디언트와 비슷한 느낌으로 재탄생될 것 같습니다. 아파트 공사는 엄청난 소음, 분진 등 피해를 유발하기 때문에, 인근 아파트에 보상이 이루어지는 경우가 많습니다.

 

제가 거주 중인 신축 아파트도 인근 아파트의 도색과 놀이터 설치를 지원했는데요. 밖에서 얼핏 보면 같은 아파트의 일부인 것처럼 보일 정도입니다. 아직 알려진 내용은 없지만, 장위 자이 레디언트와 삼익아파트도 이렇게 서로 윈윈하는 방식으로 가지 않을까 싶네요.

 

장위 자이 레디언트 개발 호재

돌곶이역 인근 개발 계획. 붉은색 원이 돌곶이역입니다

재개발 아파트는 입주 후 한 1년은 지나야 어느정도 상권이 형성되기 시작합니다. 아파트 입주 시기에 맞춰 업체들이 앞다투어 들어오지는 않기 때문인데요. 장위 자이 레디언트는 돌곶이역 근처에 29층 근린생활시설(상업시설) 및 오피스텔 개발이 예정되어 있어, 상당히 편리할 것으로 예상됩니다.

 

 

서울 부동산 청약의 기점으로 주목받고 있는 장위4구역 장위 자이 레디언트. 분양가 상한제가 적용되었지만 고분양가 논란도 많은데요. 실제 청약 및 계약 결과가 어떻게 될지 상당히 궁금하네요.